Çin hayalet kasabalarının ve 65 milyon boş evin tarihi

Çin’de yaklaşık 687 şehir var ve emlak sektörü ülkenin toplam GSYİH’sının %29’unu oluşturuyor. Çin’in emlak piyasası, Evergrande’nin 300 milyar dolarlık borç krizi nedeniyle son zamanlarda medyanın ilgisini çekiyor, ancak Çin’in konut piyasasının karşı karşıya olduğu tek büyük sorun bu değil.

Yakın tarihli bir rapor, Çin’deki tüm kentsel konut gayrimenkullerinin yaklaşık %20’sinin – yaklaşık 65 milyon mülkün – boş olduğunu gösteriyor. Bu %20, Tianducheng, Thames Kasabası, Binhai ve yüzlerce kilometrekarelik bir alana yayılan diğer pek çok şehrin büyük bölümlerini içeriyor, ancak işgal edilmiş olanlardan çok daha fazla boş binaya sahipler. Çin’deki bu tür “hayalet kasabalar” iyi gelişmiş yollara, altyapıya, gökdelenlere ve çeşitli kamusal alanlara sahiptir, ancak bunlar son derece seyrek nüfusludur ve hiç kimsenin bulunmadığı geniş alanlara sahiptir.

Çin nasıl hayalet şehirler ülkesi oldu?

Gayrimenkul, bir zamanlar Çin’de güvenli ve karlı kabul edilen bir yatırım sektörüydü. Çin hükümeti bile gayrimenkul yatırımını teşvik etti, çünkü onlarca yıldır konut piyasası ve aşağı yukarı sürekli yükselen fiyatları, ülkenin zenginliğinin yanı sıra nüfusun gelirinin büyümesinde kilit bir faktör oldu.

Komünist hükümet arazi satışlarından ve emlak piyasası gelirlerinden milyarlarca dolar gelir elde ediyor ve bu ekonominin nedeni anayasada yatıyor. Çin anayasasına göre, Çin’deki tüm araziler devlete ait olduğundan, geliştiriciler bir sitede bir bina inşa etmek istediklerinde, genellikle yerel arazi ihaleleri yoluyla hükümetten kiralamak zorundadırlar.

Çin’deki emlak piyasasının daha önce kontrolsüz büyümesinin bir başka nedeni de, ABD ve Avrupa sakinlerine kıyasla çok daha az Çinli vatandaşın borsaya yatırım yapmasıdır. ABD’de nüfusun yaklaşık %52’si hisse senedine ve yaklaşık %65’i gayrimenkule sahiptir. Çin’de nüfusun sadece %7’si hisseye sahipken, yaklaşık %90’ı ev sahibidir. Birçoğu yatırım için ek gayrimenkul satın almayı planlayan Y kuşağının %70’i dahil. Çin’deki gayrimenkulün toplam hane halkının çoğunluğunu oluşturmasının nedeni, yatırım amaçlı gayrimenkul spekülasyonlarıdır.

Ülkedeki emlak piyasasının gelişiminin kapsamı, Amerika Birleşik Devletleri’nin 20. yüzyılın tamamında kullandığı beton miktarının, Çin’in sadece 2010-2013 arasındaki üç yılda kullandığından daha az olduğu gerçeğiyle değerlendirilebilir.

Yıllardır, Çin emlak balonu fiyatları yukarı itti ve geliştiriciler daha fazla konut inşa etmek için acele ediyor. Bununla birlikte, artan fiyatlar, yaşlanma ve nüfus artışının yavaşlaması gibi bir dizi faktör nedeniyle konut talebi artık azalmıştır.

Nüfusun gayrimenkule olan inanılmaz ilgisi, hükümet için sürekli bir servet akışı sağladı ve Çin’deki ev sahiplerinin sayısındaki artışa büyük katkıda bulundu. Ancak bu, ülkenin kontrolsüz kentleşme ve inşaat faaliyetlerinden kaynaklanan birkaç hayalet kasabaya da yol açmıştır.

Avrupa ve ABD’de yılda toplam yaklaşık 3 milyon ev inşa ediliyor, ancak Çin’de yılda 10 milyondan fazla konut inşa ediliyor. Çin’deki çoğu insanın zaten mülkü var, bu yüzden yeni bir eve ihtiyaçları yok, ancak birçoğu yatırım olarak yeni inşa edilmiş mülkleri satın almaya devam ediyor.

Uzmanlar, bazen satılan bu evler, binalar, mahalleler ve hatta tüm şehirlerin, Çin’deki aşırı şehirleşmenin neden olduğu arz ve talep dengesizliği (Evergrande krizinin nedenlerinden biri olarak kabul edilir) nedeniyle yıllarca boş bırakıldığını söylüyor. Bir rapor, şu anda Çin’de 50’ye kadar hayalet kasaba olabileceğini belirtiyor.

Çeşitli terk edilmiş ve çürümüş eyaletlerdeki boş evlerin “hayalet kasaba” unvanını kazandığı ABD ve Japonya’nın aksine, Çin’de işler farklı. Terk edilmiş değiller, daha çok boş bırakılmışlardır.

Çin’in Ünlü Hayalet Kasabalarından Bazıları

Çin’deki emlak kültürü sadece altyapının gelişimini hızlandırmakla kalmadı, aynı zamanda nüfus dağılımında da köklü bir değişime yol açtı. Bir Dünya Bankası raporuna göre, Çin’in mevcut 1,4 milyar insanının %60’ından fazlası şehirlerde yaşıyor. Ancak, Çin’de hala insanları bekleyen birçok şehir var:

Tianducheng – Çin’in Paris’i

Düğün fotoğrafçılığı için çiftler arasında popüler olan Tianducheng, Şanghay’ın iki saat batısındaki bir şehir, minyatür bir Paris’i andıracak şekilde inşa edildi. 10.000 nüfuslu şehir, 300 fit (91 m) yüksekliğinde bir Eyfel Kulesi, gri Paris cepheleri, Arnavut kaldırımlı sokaklar ve Rönesans çeşmelerine sahiptir.

Tianducheng’deki Eyfel Kulesi’nin kopyası. Kaynak: MNXANL / Wikimedia Commons

2007 yılında inşa edilen, 2013 yılına kadar şehrin sadece 2.000 nüfusu vardı ve o zamanlar zaten bir hayalet kasaba olarak kabul ediliyordu. Ancak son verilere göre, Tianduchen şu anda 30.000’den fazla nüfusa sahip ve şehrin nüfusu artış trendinde.

Ordos – mahkum bir metropol?

İç Moğolistan bölgesinde yer alan Ordos şehrinin Kangbashi bölgesi 300.000 nüfus için tasarlanmıştır. Ancak uzun yıllar burada sadece 2.000 kişi yaşadı ve bölgenin çoğu kıyamet sonrası geniş ve boş bir dünya hissi verdi. Bu hayalet kasaba, ünlü fotoğraf çekimlerinde yakalandı: “Ordos – başarısız bir ütopya” ve “Doğmamış Şehirler”.

Bir rapora göre, son birkaç yılda Çin hükümeti ülkenin en iyi eğitim kurumlarından bazılarını (hem okullar hem de üniversiteler dahil) Kangbashi’ye taşıdı. Çocuklarını okula göndermek isteyen velilerin blok içinde bir ev sahibi olmalarını gerektiren yasa ile bölge yeni sakinlerle doldu, çünkü birçok öğrenci ve aileleri kaliteli bir eğitim için Ordos’a taşındı.

Tonghui şehri – Çin’in terk edilmiş İsviçresi

Turistleri çekmek için inşa edilen Donghui şehrinin mimari tasarımı, İsviçre ve İtalya’nın sokaklarından ve evlerinden ödünç alınmış gibi görünüyor. Bu bir “şehir” değil, Pekin’in Chaoyang semtinde bulunan birçok restoranın bulunduğu bir Avrupa caddesidir. Çeşitli restoranlar, kafeler, barlar, Avrupa tarzı pizzacılar, gözetleme kuleleri ve diğer tesisleri içerir.

Ne yazık ki, halkın zayıf kabulü nedeniyle, “kasaba” asla yakalanmadı ve Çin’deki 1.600 diğer para kaybeden tema parkına katıldı. Binaların çoğu daha sonra terk edildi.

Thames Şehri – Şanghay Londra

Londra’nın imzası olan kırmızı telefon kulübelerini, İngiliz tarzı binaları, Harry Potter ve James Bond heykellerini Asya’da bulabileceğiniz ender yerlerden biri de Thames Town. 2006 yılında Çin’in Songjiang bölgesinde, Şanghay’dan sadece 24,8 mil (40 km) uzaklıkta inşa edilen bu Londra benzeri kasaba, Arnavut kaldırımlı sokaklara, rustik yeşilliklere, düzgün çitlerle çevrili Edward dönemi evlerine ve beyaz alçı Viktorya dönemi teraslarına sahiptir. Ayrıca Tudor tarzı bir barı, bir balık ve yonga dükkanı ve çoğu şu anda boş olan çeşitli diğer ticari ve konut mülkleri var. Çin’deki eski güzel İngiltere’nin bu köşesini oluşturmak için üç yılda iki milyar yuan (yaklaşık 330 milyon dolar) harcandı.

Thames Şehri. Kaynak: Huai-Chun Xu / Wikimedia Commons

Başlangıçta, Thames mülkü hızla satıldı, ancak evlerin çoğu yatırım amaçlı gayrimenkul olarak satın alındı ​​ve hiçbir zaman oturulmadı. Restoranlar kısa süre sonra kapatıldı ve tüm yer boş bir mülke yatırım yapmak için odak noktası haline geldi.

Yujiapu – Binhai’deki boş Manhattan

Yujiapu ve Xiangluowan gibi alanlar, Kuzey Çin bölgesinde yeni ekonomik merkezler olarak hizmet etmek üzere Binhai’de inşa edildi. Her iki bölge de büyük ve tam gelişmiş hükümet merkezlerine, alışveriş merkezlerine, gökdelenlere ve gelişen bir ekonomiyi desteklemek için gereken diğer tüm altyapı türlerine sahiptir.

Ne yazık ki, bu kadar büyük ölçekli gelişmeye rağmen, inşaatın tamamlanmasının üzerinden 10 yıldan fazla bir süre geçti, ancak Yujiapu Wu ve Xiangluowan’daki doluluk oranı hala yeterince düşük ki, onlara hayalet kasaba da denebilir.

Evergrande Krizi ve Çin’de Gayrimenkulün Geleceği

Evergrande, Çin’deki en büyük iki emlak şirketinden biridir ve yakın zamanda Fortune’un dünyanın en büyük 500 şirketi listesinde 122. sırada yer almıştır. Aralık 2020 itibariyle China Evergrande Group’un 123.276 çalışanı vardı ve Çin’de 139.614 akre (565 milyon metrekare) araziye sahipti. Bununla birlikte, şirket şu anda nakit sıkıntısı çekiyor; bunun, kısa vadeli kredilere dayanan riskli iş modelinin ve kilitlenme sırasında düşen mülk satışlarının bir sonucu olduğuna inanılıyor.

Evergrande modeli, şirket sabit bir oranda üretmeye ve satmaya devam edebildiği sürece çalıştı. Şirket arsa satın almak için kredi çekti, ev sahiplerini ev almaya zorladı ve ardından yeni bir projeye başlamak için krediyi tekrar kullandı. Hızlı büyümenin arkasında büyük bir faiz faturası vardı. Temmuz 2020’ye kadar, şirketin yükümlülükleri toplam varlıklarının yüzde 86’sına ulaştı ve grup giderek yüksek faiz oranlarıyla kısa vadeli kredilere başvurdu.

Eylül 2021’de şirket, 83,5 milyon dolarlık tahvilde temerrüde düştü ve o zamandan beri, 300 milyar dolarlık borcu olan Evergrande’nin yakında çökebileceğine dair söylentiler var, bazı ekonomistlerin Çin’de ciddi ekonomik gerilemeye yol açabileceğine inandıkları bir olay.

Çin hükümeti, yerel makamlara Evergrande’nin çöküşünden sonra ortaya çıkabilecek duruma hazırlıklı olmaları talimatını vermiş olsa da, Çin’de emlak satışları şimdiden yavaşladı.

Evergrande’nin likidite sorunu, Çin’in konut piyasasında arz ve talep arasında büyük bir boşluk olduğunu ortaya çıkardı. Pek çok uzman, Evergrande’nin çökmesi halinde, bunun (Lehman Brothers’ın 2008’deki çöküşünü izleyen kriz gibi) küresel bir ekonomik krize yol açmayacağına, ancak Çin’deki diğer emlak şirketlerini ciddi şekilde etkileyebileceğine ve gelişen bir emlak kültürünü etkileyebileceğine inanıyor. ülke.

Similar Posts

Leave a Reply

Your email address will not be published.